Normativa
LEY DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDA
El pasado 5 de junio fue publicada en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. El objetivo de esta norma es el de flexibilizar y dinamizar el marco actual¬mente vigente del mercado de alquiler, de manera que se consiga atraer al mercado del alquiler un buen número de las viviendas actualmente vacías. Esta norma introduce novedades en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, de las que destacamos las siguientes:
- Refuerza la libertad de pactos dando prioridad a la voluntad de las partes, para que puedan llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la ley.
- Reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
- Posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos (para sí o sus familiares en primer grado de consan¬guinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial); requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo.
- El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.
- Asimismo, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que, siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta.
- Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no pueden surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. El tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no puede resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquirente tendrá que respetar el contrato.
- Reforma determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si este no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y se producirá el lanzamiento, frente al sistema actual, que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.
- Se crea un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (se reserva su regulación y estructura a un posterior desarrollo por real decreto), con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia filme. Será el secretario judicial correspondiente quien remita dicha información al registro. Igual obligación para los órganos de arbitraje competentes con respecto al laudo dictado y que declare impago de rentas. El acceso a dicho registro queda reservado a los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario sobre el que se requiere información.
Las personas incluidas en el registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constan¬cia en el citado registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.
Por último señalar que toda esta reforma del régimen de alquiler no se aplicará a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor (6 de junio de 2013), que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes acuerden adaptarse al nuevo régimen jurídico establecido en esta norma.